A legislação de Imposto de Renda determina o registro de bens e direitos, no
patrimônio da pessoa física ou jurídica, pelo custo de aquisição, sendo
desconsideradas as oscilações de mercado.
Ao vender um bem ou direito, o contribuinte
deve apurar o ganho de capital, que representa a diferença entre o valor de
venda e o custo de aquisição.
Como o custo de aquisição não pode ser
atualizado, é possível que o ganho não seja real, mas esteja refletindo a
variação da inflação acumulada entre a data da compra e a da venda (ganho
inflacionário).
O problema é que esse ganho (inflacionário ou
não) é tributado.
No caso das pessoas físicas, das empresas
optantes pelo SIMPLES NACIONAL e das entidades imunes ou isentas, o ganho de
capital é tributado pelo Imposto de Renda, às seguintes alíquotas:
- 15% sobre a
parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
- 17,5% sobre a
parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
- 20% sobre a
parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$
30.000.000,00; e
- 22,5% sobre a
parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00.
As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real, presumido ou arbitrado devem incorporar o ganho de capital às bases de cálculo, mensais, trimestrais ou anuais, do Imposto de Renda – IRPJ e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, que se submetem, respectivamente, às alíquotas de 15% (+ 10% de adicional para base superior a R$ 20 mil/mês) e 9% (15% para instituições financeiras).
Atualização do Custo de Aquisição de Imóveis
Recentemente, a Lei 14.973, de 16 desetembro de 2024, autorizou a atualização a valor de mercado de bens imóveis de
propriedade de pessoas físicas e jurídicas, já em 2024.
A valorização a preço de mercado interessa
principalmente aos proprietários de imóveis com custos de aquisição muitos
defasados.
No entanto, o contribuinte que optar pela
atualização a preço de mercado deverá pagar tributos sobre a valorização.
Embora a tributação prevista na Lei
14.973/2024 seja bem inferior à atual, exige-se que o imóvel atualizado a valor
de mercado permaneça no patrimônio do contribuinte pelo prazo mínimo de 180
meses (ou 15 anos).
Ou seja, o contribuinte não poderá vender o
imóvel antes desse prazo, sob pena de perder proporcionalmente o benefício.
No entanto, a permanência do imóvel no
patrimônio do contribuinte por longo prazo pode anular qualquer pretensão de
planejamento tributário, já que a valorização autorizada também pode ser
corroída pela inflação dos próximos 15 anos.
Então, antes de optar pelo “benefício
concedido” pela Lei 14.973/2024, o contribuinte deve analisar se vale à pena
pagar o tributo reduzido.
Imóveis Atualizáveis
Segundo a Instrução Normativa RFB 2.222, de
20 de setembro de 2024, poderão ser atualizados a valor de mercado, os imóveis:
- Situados no
Brasil;
- Situados no
exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela
Atualização de Bens e Direitos no Exterior - Abex;
- Que façam parte
do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora
tenha optado pelo regime de transparência fiscal; e
- Que façam parte
do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja
obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua Declaração de Ajuste
Anual.
Os bens imóveis eleitos para atualização a
valor de mercado devem ser informados em uma única declaração.
Imóveis Não Atualizáveis
Não poderão ser atualizados
para o valor de mercado, os bens imóveis:
- Pertencentes à
pessoa física, que não tiverem sido declarados no exercício de 2024,
ano-calendário de 2023, através da declaração apresentada até o dia 31 de maio
de 2024. Essa regra não se aplica à pessoa física desobrigada a entregar a
declaração;
- Pertencentes
à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil
Fiscal - ECF do ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024,
exceto à pessoa jurídica desobrigada a entregar a ECF;
- Adquiridos no
curso do ano-calendário de 2024; e
- Alienados,
baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção pelo valor
de mercado.
A restrição também não se aplica a controladas indiretas, se a controlada direta declarou o imóvel no exercício de 2024, ano-calendário de 2023.
Imóveis de Pessoas Físicas
As pessoas físicas poderão optar pela
atualização a valor de mercado dos imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual do
Imposto de Renda.
Nesse caso, a diferença entre o valor de
mercado e o custo de aquisição será tributada pelo Imposto de Renda, à alíquota
de 4%, de forma definitiva.
Exemplo:
Custo de Aquisição: R$ 300.000,00
Valor de Mercado: R$ 800.000,00
Diferença a ser tributada: R$ 500.000,00
Imposto de Renda: 4% x R$ 500.000,00 = R$
20.000,00
A IN RFB 2.222/2024 esclareceu que não será
permitido utilizar deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a
diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
Após o pagamento do imposto, o valor da
atualização será tratado como acréscimo patrimonial, sendo informado na Ficha
de Bens e Direitos da
Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2025, ano-base 2024, em adição ao
custo de aquisição do respectivo imóvel.
Vale lembrar que a atualização não será
vantajosa para os casos em que o ganho de capital auferido na alienação do
imóvel for isento do Imposto de Renda, tais como:
- Ganho de capital
na alienação único imóvel, se o valor de venda for de até R$ 440.000,00;
- Ganho de capital
na alienação de imóvel residencial, se no prazo de 180 dias a pessoa física
aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no
País;
- Alienação de
imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, com direito à redução de até 100%
do ganho de capital.
Imóveis de Pessoas Jurídicas
A pessoa jurídica poderá atualizar os bens
imóveis de seu Ativo Não Circulante e tributar a diferença entre o valor
de mercado e o custo de aquisição de forma definitiva, às seguintes alíquotas:
- IRPJ: alíquota de 6%
- CSLL: alíquota de 4%
A depreciação, amortização ou exaustão sobre
a parcela da atualização do imóvel a valor de mercado não poderá ser deduzida
como despesa pela pessoa jurídica tributada pelo lucro real.
Como a lei não faz qualquer restrição,
entende-se que a alíquota reduzida possa ser adotada por todas as pessoas
jurídicas de direito privado, independentemente da respectiva condição
tributária (lucro real, presumido, arbitrado, SIMPLES NACIONAL, imunes,
isentas).
Exemplo:
Custo de Aquisição: R$ 300.000,00
Valor de Mercado: R$ 800.000,00
Diferença a ser tributada: R$ 500.000,00
IRPJ: R$ 30.000,00
CSLL: R$ 20.000,00
A IN RFB 2.222/2024 esclareceu que não será
permitido utilizar deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a
diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
Como Fazer a Opção
Para optar pela atualização
a valor de mercado, a pessoa física ou jurídica deve apresentar a Declaração de
Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim e pagar integralmente os devidos
até 16 de dezembro de 2024.
A data de
atualização do custo de aquisição dos imóveis corresponderá à data de
apresentação da Dabim ou do pagamento dos tributos devidos, o que ocorrer por
último.
O serviço
"Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim" está
disponível no Centro Virtual de Atendimento - e-CAC no site da RFB na Internet,
no endereço eletrônico <http://rfb.gov.br>.
A Dabim poderá ser
retificada até o dia 16 de dezembro de 2024.
Se a retificação implicar em aumento do imposto, a
diferença deve ser paga até a mesma data.
Se a retificação reduzir o imposto devido e pago, o
contribuinte deve solicitar a restituição à Receita Federal.
Alienação Antes de 15 Anos da Atualização
Se o imóvel for alienado antes de 15 anos
após a atualização, o ganho de capital por ocasião da alienação será calculado
mediante a aplicação da seguinte fórmula:
GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]
Sendo que:
GK = ganho de capital
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título
de atualização
% = percentual proporcional ao tempo
decorrido da atualização até a venda:
- 0%, caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;
- 8%, caso a alienação ocorra após 36 meses e até 48 meses da atualização;
- 16%, caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;
- 24%, caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;
- 32%, caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;
- 40%, caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;
- 48%, caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;
- 56%, caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;
- 62%, caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;
- 70%, caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;
- 78%, caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;
- 86%, caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;
- 94%, caso a alienação ocorra após 168 meses e até meses da atualização;
- 100%, caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização.
Na alienação de imóvel atualizado a valor de mercado, poderão ser aplicados os percentuais ou os fatores de redução correspondentes às parcelas do ganho de capital dos custos CAA e DTA, com as observações prescritas no § 1º do artigo 12 da IN RFB 2.222/2024.
Exemplo:
Considerando os dados do exemplo anterior, a
empresa fez a atualização do valor do imóvel mas decidiu vende-lo 2 meses
depois, pelo valor de mercado.
Aplicando a fórmula, temos a seguinte
consequência por ocasião da venda:
GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]
GK = R$ 800.000,00 – [R$ 300.000,00 + (R$
500.000,00 x 0%)]
GK = R$ 800,000,00 – R$ 300,000,00 = R$
500.000,00
No caso de empresas tributadas pelo lucro
real, presumido ou arbitrado, o ganho de capital, no valor de R$ 500.000,00,
integrará as bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, no período de apuração mensal,
trimestral ou anual da alienação, sofrendo a seguinte incidência tributária:
IRPJ: 15% x R$ 500.000,00 = R$ 75.000,00
CSLL: 9% X R$ 500.000,00 = R$ 45.000,00
No caso de empresas optantes pelo SIMPLES
NACIONAL, não será devida a CSLL sobre o ganho de capital por falta de previsão
legal. No entanto, empresa optante pelo SIMPLES NACIONAL, assim como a pessoa
física alienante, deverá pagar o Imposto de Renda à alíquota de 15%, uma vez
que o ganho é inferior a R$ 5 milhões.
Ou seja, a empresa do exemplo pagou R$
50.000,00 de IRPJ e de CSLL na atualização do valor do imóvel a preço de mercado.
Ao vender o imóvel antes do prazo, foi
obrigada a pagar novamente os tributos sobre o ganho total.
Como não há previsão legal para dedução do
tributo pago, a atualização a valor de mercado não trouxe nenhuma vantagem para
a empresa que optou pelo benefício da Lei 14.973/2024.
E na hipótese de a empresa manter o imóvel e
vende-lo somente após 15 anos?
Antes da resposta, será necessário saber qual
será o valor de mercado desse imóvel daqui há 15 anos.
Se o valor de mercado de 2024 permanecer em
R$ 800.000,00 após 15 anos, a empresa será beneficiada, pois o custo
tributário, que seria de 24% (15% + 9%), foi reduzido para 10%.
Isso indica que a atualização pode ser
vantajosa para os contribuintes que pretendem manter o imóvel com pouco
potencial de valorização em longo prazo.
E se, na venda desse imóvel após 15 anos da
atualização, o valor de mercado for superior, a vantagem permanecerá?
Embora a lei tenha falhado em esclarecer esse
ponto, não é difícil imaginar que, por ocasião da alienação, serão cobrados os
tributos sobre a diferença entre o preço de venda e o valor de mercado em 2024,
como sugere o § 2º do artigo 12 da IN 2.222/2024.
Nesse caso, o contribuinte ainda pode ter certa
vantagem pois parte do ganho foi tributado a alíquotas reduzidas em 2024.
E se, daqui há 15 anos, o valor de mercado
for inferior a R$ 800.000,00?
Nesse caso, o contribuinte pagou tributo sem
ser devido, sem nenhuma chance de restituição, uma vez que esta prescreve em 5
anos.
Atualizar ou não atualizar? Eis a questão!