Tratamento Tributário da Integralização de Capital com Bens

INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL

A pessoa física, sócia ou titular, pode integralizar o capital da sociedade limitada ou do empresário em dinheiro ou com quaisquer bens ou direitos suscetíveis de avaliação em dinheiro.

Não é possível integralizar o capital com serviços ou com lucros a serem gerados no futuro.

Através do Ofício Circular SEI 4081/2020, de 1 de dezembro de 2020, o Ministério da Economia esclareceu que não há vedação legal expressa para integralização do capital com criptomoedas. Para tanto, devem ser respeitadas as mesmas regras aplicáveis à integralização de capital com bens móveis, conforme o respectivo tipo societário. 

Valor da Integralização

O valor dos bens/direitos utilizados para integralizar o capital da empresa é o valor da transação estabelecido pelas partes.

Embora o preço de mercado seja o mais adequado para avaliar o bem utilizado na integralização do capital, a legislação tributária acaba impondo limites a esse valor.

Para fins de incidência do Imposto de Renda, o valor de transferência dos bens ou direitos utilizados na integralização do capital deve ser o custo de aquisição ou o valor de mercado.  

Sendo adotado o valor constante da declaração (custo de aquisição) para valorar o bem/direito utilizado na integralização do capital, não haverá ganho de capital tributável.

Sendo adotado o valor de mercado, a diferença positiva entre este e o constante da declaração (custo de aquisição) corresponde a ganho de capital.

No caso do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, não há incidência sobre a transmissão de imóveis ou direitos a ele relativos para integralização do capital. Contudo, a isenção do ITBI está limitada ao valor de transmissão estabelecido pela legislação municipal, como por exemplo, o valor venal do imóvel. Eventuais diferenças positivas entre o valor de transmissão do imóvel e o capital a ser integralizado sofrem tributação do ITBI (Recurso Extraordinário STF 796.376, em 11.02.2021).  

Veja também: STF reconhece repercussão geral sobre a imunidade do ITBIna transmissão de bens ou direitos na realização de capital de pessoajurídica.

Custo de Aquisição

Como regra geral, o custo de aquisição é o valor efetivamente pago pelos bens ou direitos, devidamente comprovado através de documentação hábil e inidônea.

O custo dos bens/direitos adquiridos até 31 de dezembro de 1991 será o valor de mercado constante da ficha declaração de bens e direitos da Declaração de Ajuste Anual relativa ao exercício de 1992, atualizado até 31 de dezembro de 1995.

Para os bens ou os direitos adquiridos no período de 1º de janeiro de 1992 a 31 de dezembro de 1995, o custo de aquisição pode ser corrigido até esta data.

Para os imóveis rurais adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1997, o custo de aquisição é o valor da terra nua, constante do Documento de Informação e Apuração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural relativo ao ano da aquisição.  E para os imóveis rurais adquiridos antes de 1º de janeiro de 1997, o custo de aquisição é o valor constante da escritura pública.

 

Custo de Aquisição de Imóveis

No caso de imóveis, podem integrar o custo de aquisição, desde que comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na ficha da Declaração de Bens e Direitos:

a) os gastos com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

b) os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

c) as despesas com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

d) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que suportado o ônus pelo alienante;

e) os gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenha beneficiado o imóvel;

f) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel alienado;

g) o valor da contribuição de melhoria;

h) o valor do laudêmio pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção;

i) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

j) as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente. 

 

Custo de Aquisição de Valores Mobiliários

O custo de aquisição de títulos e valores mobiliários, de quotas de capital e de bens fungíveis será:

• A média ponderada dos custos unitários, por espécie, desses bens;
• Igual a zero, quando não for possível determiná-lo ou no caso de partes beneficiárias adquiridas gratuitamente

 

Custo de Aquisição de Outros Bens ou Direitos

Para os demais bens ou direitos, são custos de aquisição, os dispêndios realizados com conservação, reparos, comissão ou corretagem, quando não transferido o ônus ao adquirente, juros e demais acréscimos pagos no financiamento para a aquisição de bens ou direitos, retífica de motor etc.

 

Ausência de Valor Pago

Na ausência de valor pago (exceto desapropriação ou indenização por sinistro), o custo de aquisição será, conforme o caso:

• O valor atribuído para efeito de pagamento do ITBI;
• O valor que tenha servido de base para o cálculo do imposto de importação acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;
• O valor da avaliação no inventário ou no arrolamento;
• O valor de transmissão utilizado, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante;
• O seu valor corrente, na data da aquisição; ou
• Igual a zero, quando o bem foi adquirido por doação, usucapião dentre outras hipóteses.

Apuração do Ganho de Capital

O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem ou direito. Na alienação de imóveis, existem situações em que o ganho de capital pode ser reduzido (fator de redução). 

No caso em questão, o ganho de capital deve ser apurado no mês em que ocorrer a efetiva transferência do bem/direito para o capital da empresa.

Sobre o ganho de capital tributável, a pessoa física pagará o Imposto de Renda através de DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao da apuração, às alíquotas de:  

• 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
• 17,5% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
• 20% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e
• 22,5% sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Havendo ganho de capital tributável, as pessoas físicas devem preencher o aplicativo Ganho de Capital e gerar um arquivo para incorporar os dados da apuração à Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, a ser apresentada no ano seguinte.  

Sendo o ganho de capital isento de Imposto de Renda, este deve ser informado diretamente na Ficha Rendimentos Isentos ou Não Tributados da Declaração de Ajuste Anual.

A aquisição da participação societária deve ser lançada na Ficha Declaração de Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual pelo mesmo valor de transferência dos bens ou direitos.

Na mesma ficha deve ser baixado o bem ou o direito utilizado na integralização do capital.  

 

Incidência do ITCMD e do Imposto de Renda na Antecipação da Herança

 

Incidência do ITCMD

O Código Tributário Nacional estabelece que o ITCMD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações - incide sobre a transferência a herdeiros e legatários, na sucessão causa mortis, e sobre a doação de quaisquer bens ou direitos.

A cobrança do ITDCM é de competência dos Estados e do Distrito Federal.

É contribuinte do ITDCM, o donatário ou herdeiro, ou seja, a pessoa beneficiada com a doação ou herança.

Conforme consta do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITCMD é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Esse valor é, atualmente, adotado pela maioria dos Estados.

No entanto, em alguns Estados, a base de cálculo é o valor de mercado, fato que gera discussões nos tribunais, sem consenso definitivo. 

Alterações da Reforma Tributária

A Emenda Constitucional 132/2023 alterou as normas que regem o Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doações – ITCMD.

Os dispositivos alterados vigoram desde a publicação da EC 132/2023, que ocorreu em 21 de dezembro de 2023, mas dependem de regulamentação por meio de lei complementar.

A proposta de regulamentação das alterações consta do PLP 108/2024, atualmente em análise no Congresso Nacional, que decidirá sobre:

·       O valor de mercado como base de cálculo do ITCMD;

·     A tributação progressiva do ITCMD prevista na EC 132/2023, em razão do quinhão, do legado ou da doação;

·       A ampliação do campo de incidência do ITCMD;

·    As alterações da competência para arrecadação, previstas na EC 132/2023.

 

Em 1992, a Resolução 9 do Senado Federal autorizou a tributação progressiva do ITCMD, com fundamento no inciso IV, do § 1º, do art. 155, da Constituição Federal. No entanto, com base nesse dispositivo, o Senado Federal somente teria autorização para fixar a alíquota máxima do ITCMD que, segundo a referida resolução, não pode ser maior do que 8%.

A EC 132/2023 inseriu na Constituição Federal dispositivo que garante a incidência progressiva do ITCMD em função do quinhão, do legado ou da doação. Isso significa que, quanto maior o valor dos bens transmitidos, maior será o valor do imposto a pagar e que cada herdeiro pagará o imposto sobre a sua parte da herança.

Em 2024, o Supremo Tribunal Federal, no RE 1363013, declarou a inconstitucionalidade da incidência do ITCMD sobre o repasse, para os beneficiários, de valores e direitos relativos ao Plano Vida Gerador de Benefício Livre (VGBL) ou ao Plano Gerador de Benefício Livre (PGBL) na hipótese de morte do titular.

Ainda assim, o PLP 108/2024 propõe estender o ITCMD aos aportes financeiros capitalizados sob a forma de planos de previdência privada ou qualquer outra forma ou denominação de aplicação financeira ou investimento, seja qual for a modalidade de garantia.

Essas alterações devem onerar as transmissões causa mortis e as doações de bens e direitos aos herdeiros.

Por conta disso, muitos contribuintes estão antecipando a transmissão de bens e direitos para seus herdeiros, tentando aproveitar a legislação atualmente em vigência.

Para fins do Código Civil Brasileiro (art. 544), o adiantamento da herança de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, caracteriza-se  doação, que também pode ser fato gerador do Imposto de Renda.

Dessa forma, além do ITCMD, pago pelo donatário, a antecipação da herança  poderá gerar Imposto de Renda, pago pelo doador.

 

Incidência do Imposto de Renda

Para fins da legislação do Imposto de Renda, a doação de bens ou direitos, ainda que em adiantamento de legítima, é tratada como alienação.

O contribuinte é o alienante (doador), que deve apurar o ganho de capital na transmissão de bens ou direitos a terceiros.

O Imposto de Renda incide sobre o ganho de capital apurado na alienação de bens e direitos.

O ganho de capital é a base de cálculo do Imposto de Renda e corresponde à diferença entre o valor da alienação (constante do documento de doação) e o custo de aquisição (informado na Declaração de Ajuste Anual do doador).

O ganho poderá ser isento de tributação, se atender aos requisitos legais.

No entanto, se for tributado, caberá ao doador, ou transmissor da herança, pagar o Imposto de Renda até o último dia útil do mês seguinte ao da doação.

O beneficiário da doação será isento de tributação do Imposto de Renda.

 

Ganhos Isentos do Imposto de Renda

A legislação do Imposto de Renda estabelece uma série de isenções sobre o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos.

A isenção alcança o ganho obtido na alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel do titular, observado o seguinte: 

•  A isenção é aplicada independentemente do tipo de imóvel (terreno, terra nua, casa, apartamento), da natureza do imóvel (comercial, residencial, industrial ou de lazer) ou da localização (zona urbana ou rural).
•  O valor é considerado individualmente e em relação a cada condômino ou coproprietário;
•   A isenção somente pode ser aproveitada se, nos últimos 5 anos, o contribuinte não efetuou outra alienação de imóvel, tributada ou não.

Também será isento o ganho de capital correspondente à alienação de imóveis adquiridos até 1969, independentemente do valor de alienação.

Serão ainda isentos de tributação, os bens ou direitos de pequeno valor, assim considerados aqueles cujo preço unitário, no mês da alienação, for igual ou inferior a:

·   R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão, inclusive no exterior;

·  R$ 35.000,00, nos demais casos, inclusive nas alienações de ações negociadas em bolsas de valores no exterior.

Será isento o ganho obtido na alienação de moedas estrangeiras em espécie cujo total de alienações, no ano-calendário, for igual ou inferior ao equivalente a cinco mil dólares dos Estados Unidos da América.

Há ainda previsão para redução do ganho de capital na venda de imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.

 

Informações na Declaração de Ajuste Anual

O doador e o donatário devem prestar informações na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda das Pessoas Físicas. 

Declaração do Doador

O contribuinte que transmitir, em vida, bens ou direitos para seus herdeiros deve baixa-los de sua Declaração de Ajuste Anual, da seguinte forma:

FICHA DE BENS E DIREITOS

·    Identificar o bem declarado com o grupo e o código correspondente; ·   Na coluna discriminação, informar o motivo da baixa, identificando o nome e o número de inscrição no CPF do donatário, a data e o valor do bem objeto da doação e a documentação cartorial; ·    Na situação em 31 de dezembro do ano anterior, repetir o valor já informado; ·     Na situação em 31 de dezembro do ano da declaração, deixar em branco.

FICHA DOAÇÕES EFETUADAS

·   Escolher o código 81 ·  Informar nome e CPF do donatário e o valor da doação

 

Se o ganho de capital for tributado, o doador também deverá anexar, à Declaração de Ajuste Anual, os cálculos efetuados no sistema de apuração do ganho de capital – GCAP.

Através desse sistema, o contribuinte poderá transportar para Declaração de Ajuste Anual as informações correspondentes à alienação com ganho de capital tributado e gerar a guia para pagamento do Imposto de Renda.

Se o ganho de capital for isento, o contribuinte poderá dispensar o sistema GCAP, calcular o ganho de capital e informá-lo na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributados da Declaração de Ajuste Anual.

 

Declaração do Donatário

O beneficiário da doação ou herança deve informar os bens e direitos recebidos na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da seguinte forma:

FICHA DE BENS E DIREITOS	·Escolher o grupo e o código correspondente ao bem ou direito · Informar se o bem ou direito é do titular ou do dependente ·   Informar a localização ·  Discriminar detalhadamente o bem ou direito recebido em doação
FICHA DE RENDIMENTOS ISENTOS OU NÃO TRIBUTADOS	· Escolher o Código 14 (ou código 99 se a doação foi recebida de não residente) ·  Informar se o rendimento é do titular ou do dependente ·    Informar o CPF e o nome do doador e o valor da doação.

 

 

 

 

Lei 14.973/2024: Vale à Pena Atualizar o Valor do Imóvel a Preço de Mercado?

A legislação de Imposto de Renda determina o registro de bens e direitos, no patrimônio da pessoa física ou jurídica, pelo custo de aquisição, sendo desconsideradas as oscilações de mercado.

Ao vender um bem ou direito, o contribuinte deve apurar o ganho de capital, que representa a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição.

Como o custo de aquisição não pode ser atualizado, é possível que o ganho não seja real, mas esteja refletindo a variação da inflação acumulada entre a data da compra e a da venda (ganho inflacionário).

O problema é que esse ganho (inflacionário ou não) é tributado.

No caso das pessoas físicas, das empresas optantes pelo SIMPLES NACIONAL e das entidades imunes ou isentas, o ganho de capital é tributado pelo Imposto de Renda, às seguintes alíquotas:

• 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
• 17,5% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
• 20% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e
• 22,5% sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real, presumido ou arbitrado devem incorporar o ganho de capital às bases de cálculo, mensais, trimestrais ou anuais, do Imposto de Renda – IRPJ e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, que se submetem, respectivamente, às alíquotas de 15% (+ 10% de adicional para base superior a R$ 20 mil/mês) e 9% (15% para instituições financeiras).  

Atualização do Custo de Aquisição de Imóveis

Recentemente, a Lei 14.973, de 16 desetembro de 2024, autorizou a atualização a valor de mercado de bens imóveis de propriedade de pessoas físicas e jurídicas, já em 2024.

A valorização a preço de mercado interessa principalmente aos proprietários de imóveis com custos de aquisição muitos defasados.

No entanto, o contribuinte que optar pela atualização a preço de mercado deverá pagar tributos sobre a valorização.

Embora a tributação prevista na Lei 14.973/2024 seja bem inferior à atual, exige-se que o imóvel atualizado a valor de mercado permaneça no patrimônio do contribuinte pelo prazo mínimo de 180 meses (ou 15 anos).

Ou seja, o contribuinte não poderá vender o imóvel antes desse prazo, sob pena de perder proporcionalmente o benefício.

No entanto, a permanência do imóvel no patrimônio do contribuinte por longo prazo pode anular qualquer pretensão de planejamento tributário, já que a valorização autorizada também pode ser corroída pela inflação dos próximos 15 anos.

Então, antes de optar pelo “benefício concedido” pela Lei 14.973/2024, o contribuinte deve analisar se vale à pena pagar o tributo reduzido. 

 

Imóveis Atualizáveis

Segundo a Instrução Normativa RFB 2.222, de 20 de setembro de 2024, poderão ser atualizados a valor de mercado, os imóveis:

• Situados no Brasil;
• Situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior - Abex;
• Que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal; e
•  Que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua Declaração de Ajuste Anual.

 

Os bens imóveis eleitos para atualização a valor de mercado devem ser informados em uma única declaração.

 

Imóveis Não Atualizáveis

Não poderão ser atualizados para o valor de mercado, os bens imóveis:

• Pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados no exercício de 2024, ano-calendário de 2023, através da declaração apresentada até o dia 31 de maio de 2024. Essa regra não se aplica à pessoa física desobrigada a entregar a declaração;
• Pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal - ECF do ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024, exceto à pessoa jurídica desobrigada a entregar a ECF;
• Adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e
• Alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção pelo valor de mercado.

A restrição também não se aplica a controladas indiretas, se a controlada direta declarou o imóvel no exercício de 2024, ano-calendário de 2023.

 

Imóveis de Pessoas Físicas

As pessoas físicas poderão optar pela atualização a valor de mercado dos imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.

Nesse caso, a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição será tributada pelo Imposto de Renda, à alíquota de 4%, de forma definitiva.

 

Exemplo:

Custo de Aquisição: R$ 300.000,00

Valor de Mercado: R$ 800.000,00

Diferença a ser tributada: R$ 500.000,00

Imposto de Renda: 4% x R$ 500.000,00 = R$ 20.000,00

 

A IN RFB 2.222/2024 esclareceu que não será permitido utilizar deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.

 

Após o pagamento do imposto, o valor da atualização será tratado como acréscimo patrimonial, sendo informado na Ficha de Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2025, ano-base 2024, em adição ao custo de aquisição do respectivo imóvel.

 

Vale lembrar que a atualização não será vantajosa para os casos em que o ganho de capital auferido na alienação do imóvel for isento do Imposto de Renda, tais como:

• Ganho de capital na alienação único imóvel, se o valor de venda for de até R$ 440.000,00;
•  Ganho de capital na alienação de imóvel residencial, se no prazo de 180 dias a pessoa física aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País;
• Alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, com direito à redução de até 100% do ganho de capital.

Veja também: Receita Federal realiza live como CFC sobre o Programa de Regularização de Bens no Brasil e no Exterior(Rerct-Geral)

Imóveis de Pessoas Jurídicas

A pessoa jurídica poderá atualizar os bens imóveis de seu Ativo Não Circulante e tributar a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição de forma definitiva, às seguintes alíquotas:

• IRPJ: alíquota de 6%
• CSLL: alíquota de 4%    

A depreciação, amortização ou exaustão sobre a parcela da atualização do imóvel a valor de mercado não poderá ser deduzida como despesa pela pessoa jurídica tributada pelo lucro real.

Como a lei não faz qualquer restrição, entende-se que a alíquota reduzida possa ser adotada por todas as pessoas jurídicas de direito privado, independentemente da respectiva condição tributária (lucro real, presumido, arbitrado, SIMPLES NACIONAL, imunes, isentas).

 

Exemplo:

Custo de Aquisição: R$ 300.000,00

Valor de Mercado: R$ 800.000,00

Diferença a ser tributada: R$ 500.000,00

IRPJ: R$ 30.000,00

CSLL: R$ 20.000,00 

 

A IN RFB 2.222/2024 esclareceu que não será permitido utilizar deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.

 

Como Fazer a Opção

Para optar pela atualização a valor de mercado, a pessoa física ou jurídica deve apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim e pagar integralmente os devidos até 16 de dezembro de 2024.

A data de atualização do custo de aquisição dos imóveis corresponderá à data de apresentação da Dabim ou do pagamento dos tributos devidos, o que ocorrer por último.

O serviço "Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim" está disponível no Centro Virtual de Atendimento - e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico <http://rfb.gov.br>.

A Dabim poderá ser retificada até o dia 16 de dezembro de 2024.

Se a retificação implicar em aumento do imposto, a diferença deve ser paga até a mesma data.

Se a retificação reduzir o imposto devido e pago, o contribuinte deve solicitar a restituição à Receita Federal.

 

Alienação Antes de 15 Anos da Atualização

Se o imóvel for alienado antes de 15 anos após a atualização, o ganho de capital por ocasião da alienação será calculado mediante a aplicação da seguinte fórmula:  

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]

Sendo que:

GK = ganho de capital

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda:

•         0%, caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;
•                   8%, caso a alienação ocorra após 36 meses e até 48 meses da atualização;
•                16%, caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;
•                 24%, caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;
•                 32%, caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;
•                40%, caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;
•                48%, caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;
•                 56%, caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;
•                 62%, caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;
•                 70%, caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;
•                 78%, caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;
•               86%, caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;
•             94%, caso a alienação ocorra após 168 meses e até meses da atualização;
•                  100%, caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização. 

Na alienação de imóvel atualizado a valor de mercado, poderão ser aplicados os percentuais ou os fatores de redução correspondentes às parcelas do ganho de capital dos custos CAA e DTA, com as observações prescritas no § 1º do artigo 12 da IN RFB 2.222/2024. 

Exemplo:

Considerando os dados do exemplo anterior, a empresa fez a atualização do valor do imóvel mas decidiu vende-lo 2 meses depois, pelo valor de mercado.

Aplicando a fórmula, temos a seguinte consequência por ocasião da venda: 

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)] 

GK = R$ 800.000,00 – [R$ 300.000,00 + (R$ 500.000,00 x 0%)]

GK = R$ 800,000,00 – R$ 300,000,00 = R$ 500.000,00

 

No caso de empresas tributadas pelo lucro real, presumido ou arbitrado, o ganho de capital, no valor de R$ 500.000,00, integrará as bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, no período de apuração mensal, trimestral ou anual da alienação, sofrendo a seguinte incidência tributária:

 

IRPJ: 15% x R$ 500.000,00 = R$ 75.000,00

CSLL: 9% X R$ 500.000,00 = R$ 45.000,00

 

No caso de empresas optantes pelo SIMPLES NACIONAL, não será devida a CSLL sobre o ganho de capital por falta de previsão legal. No entanto, empresa optante pelo SIMPLES NACIONAL, assim como a pessoa física alienante, deverá pagar o Imposto de Renda à alíquota de 15%, uma vez que o ganho é inferior a R$ 5 milhões.

 

Ou seja, a empresa do exemplo pagou R$ 50.000,00 de IRPJ e de CSLL na atualização do valor do imóvel a preço de mercado.

Ao vender o imóvel antes do prazo, foi obrigada a pagar novamente os tributos sobre o ganho total. 

Como não há previsão legal para dedução do tributo pago, a atualização a valor de mercado não trouxe nenhuma vantagem para a empresa que optou pelo benefício da Lei 14.973/2024.

 

E na hipótese de a empresa manter o imóvel e vende-lo somente após 15 anos?

Antes da resposta, será necessário saber qual será o valor de mercado desse imóvel daqui há 15 anos.

Se o valor de mercado de 2024 permanecer em R$ 800.000,00 após 15 anos, a empresa será beneficiada, pois o custo tributário, que seria de 24% (15% + 9%), foi reduzido para 10%. 

Isso indica que a atualização pode ser vantajosa para os contribuintes que pretendem manter o imóvel com pouco potencial de valorização em longo prazo.

E se, na venda desse imóvel após 15 anos da atualização, o valor de mercado for superior, a vantagem permanecerá?

Embora a lei tenha falhado em esclarecer esse ponto, não é difícil imaginar que, por ocasião da alienação, serão cobrados os tributos sobre a diferença entre o preço de venda e o valor de mercado em 2024, como sugere o  § 2º do artigo 12 da IN 2.222/2024.

Nesse caso, o contribuinte ainda pode ter certa vantagem pois parte do ganho foi tributado a alíquotas reduzidas em 2024. 

 

E se, daqui há 15 anos, o valor de mercado for inferior a R$ 800.000,00?

Nesse caso, o contribuinte pagou tributo sem ser devido, sem nenhuma chance de restituição, uma vez que esta prescreve em 5 anos.

Atualizar ou não atualizar? Eis a questão!