A legislação de Imposto de Renda determina o registro de bens e direitos, no patrimônio da pessoa física ou jurídica, pelo custo de aquisição, sendo desconsideradas as oscilações de mercado.
Ao vender um bem ou direito, o contribinte deve apurar o ganho de capital, que representa a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição.
Como o custo de aquisição não pode ser atualizado, é possível que o ganho não seja real, mas esteja refletindo a variação da inflação acumulada entre a data da compra e a da venda (ganho inflacionário).
O problema é que esse ganho (inflacionário ou não) é tributado.
No caso das pessoas físicas, das empresas optantes pelo SIMPLES NACIONAL e das entidades imunes ou isentas, o ganho de capital é tributado pelo Imposto de Renda, às seguintes alíquotas:
- 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
- 17,5% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
- 20% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$
30.000.000,00; e - 22,5% sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00.
As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real, presumido ou arbitrado devem incorporar o ganho de capital às bases de cálculo, mensais, trimestrais ou anuais, do Imposto de Renda – IRPJ e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, que se submetem, respectivamente, às alíquotas de 15% (+ 10% de adicional para base superior a R$ 20 mil/mês) e 9% (15% para instituições financeiras).
Atualização do Custo de Aquisição de Imóveis
A Lei 14.973, de 16 de setembro de 2024, autorizou a atualização a valor de mercado de bens imóveis de propriedade de pessoas físicas e jurídicas, já em 2024.
A valorização a preço de mercado interessa principalmente aos proprietários de imóveis com custos de aquisição defasados.
No entanto, o contribuinte que optar pela atualização a preço de mercado deverá pagar tributos sobre a valorização.
Embora a tributação prevista na Lei 14.973/2024 seja bem inferior à atual, exige-se que o imóvel atualizado a valor de mercado permaneça no patrimônio do contribuinte pelo prazo mínimo de 180 meses (ou 15 anos).
Ou seja, o contribuinte não poderá vender o imóvel antes desse prazo, sob pena de perder proporcionalmente o benefício.
No entanto, a permanência do imóvel no patrimônio do contribuinte por longo prazo pode anular qualquer pretensão de planejamento tributário, já que a valorização autorizada também pode ser corroída pela inflação dos próximos 15 anos.
Então, antes de optar pelo “benefício concedido” pela Lei 14.973/2024, o contribuinte deve analisar se vale à pena pagar o tributo reduzido.
Imóveis Atualizáveis
Segundo a Instrução Normativa RFB 2.222, de 20 de setembro de 2024, poderão ser atualizados a valor de mercado, os imóveis:
- Situados no Brasil;
- Situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior – Abex;
- Que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal; e
- Que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja
obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua Declaração de Ajuste Anual.
Os bens imóveis eleitos para atualização a valor de mercado devem ser informados em uma única declaração.
Imóveis Não Atualizáveis
Não poderão ser atualizados para o valor de mercado, os bens imóveis:
- Pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados no exercício de 2024, ano-calendário de 2023, através da declaração apresentada até o dia 31 de maio de 2024. Essa regra não se aplica à pessoa física desobrigada a entregar a declaração;
- Pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil
Fiscal – ECF do ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024, exceto à pessoa jurídica desobrigada a entregar a ECF; - Adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e
- Alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção pelo valor
de mercado.
A restrição também não se aplica a controladas indiretas, se a controlada direta declarou o imóvel no exercício de 2024, ano-calendário de 2023.
IMÓVEIS DE PESSOAS FÍSICAS
As pessoas físicas poderão optar pela atualização a valor de mercado dos imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.
Nesse caso, a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição será tributada pelo Imposto de Renda, à alíquota de 4%, de forma definitiva.
Exemplo:
Custo de Aquisição: R$ 300.000,00
Valor de Mercado: R$ 800.000,00
Diferença a ser tributada: R$ 500.000,00
Imposto de Renda: 4% x R$ 500.000,00 = R$ 20.000,00
A IN RFB 2.222/2024 esclareceu que não será permitido utilizar deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
Após o pagamento do imposto, o valor da atualização será tratado como acréscimo patrimonial, sendo informado na Ficha de Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2025, ano-base 2024, em adição ao custo de aquisição do respectivo imóvel.
Vale lembrar que a atualização pode não ser vantajosa para os casos em que o ganho de capital auferido na alienação do imóvel for isento do Imposto de Renda, tais como:
- Ganho de capital na alienação único imóvel, se o valor de venda for de até R$ 440.000,00;
- Ganho de capital
na alienação de imóvel residencial, se no prazo de 180 dias a pessoa física aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País; - Alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, com direito à redução de até 100% do ganho de capital.
Informação na Declaração de Ajuste Anual de 2025
As pessoas físicas deverão informar a atualização feita em 2024, na Declaração de Ajuste Anual de 2025.
A Receita Federal ainda não emitiu o Manual da Declaração orientando sobre a informação a ser prestada referente essa atualização.
No entanto, no Programa Gerador, o contribuinte pode visualizar, na ficha de Bens e Direitos, a seguinte opção:
Atualizou o valor de algum bem imóvel e pagou ganho de capital até 16/12/2024, de acordo com a Lei 14.973/2024?
Se for o caso, o contribuinte deve informar o número do processo relativo a esse evento e preencher os campos como se apresentam.
No aplicativo MEU IMPOSTO DE RENDA, o contribuinte deve escolher a ficha Patrimônio e indicar a mesma opção.
Vale lembrar que, exceto se expressamente autorizado por lei, NÃO é permitido atualizar o valor de bens e direitos declarados.
O contribuinte deve manter o custo de aquisição registrado na declaração, permitidos apenas acréscimos referentes a:
- novas aquisições;
- reformas efetivamente registradas;
- pagamento de juros ou parcelas de financiamento de bens dados em garantia (alienação fiduciária).
IMÓVEIS DE PESSOAS JURÍDICAS
A pessoa jurídica poderá atualizar os bens imóveis de seu Ativo Não Circulante e tributar a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição de forma definitiva, às seguintes alíquotas:
- IRPJ: alíquota de 6%
- CSLL: alíquota de 4%
A depreciação, amortização ou exaustão sobre a parcela da atualização do imóvel a valor de mercado não poderá ser deduzida como despesa pela pessoa jurídica tributada pelo lucro real.
Como a lei não faz qualquer restrição, entende-se que a alíquota reduzida possa ser adotada por todas as pessoas jurídicas de direito privado, independentemente da respectiva condição tributária (lucro real, presumido, arbitrado, SIMPLES NACIONAL, imunes, isentas).
Exemplo:
Custo de Aquisição: R$ 300.000,00
Valor de Mercado: R$ 800.000,00
Diferença a ser tributada: R$ 500.000,00
IRPJ: R$ 30.000,00
CSLL: R$ 20.000,00
A IN RFB 2.222/2024 esclareceu que não será permitido utilizar deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
COMO FAZER A OPÇÃO
Para optar pela atualização a valor de mercado, a pessoa física ou jurídica deve apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim e pagar integralmente os devidos até 16 de dezembro de 2024.
A data de atualização do custo de aquisição dos imóveis corresponderá à data de apresentação da Dabim ou do pagamento dos tributos devidos, o que ocorrer por último.
O serviço “Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim” está disponível no Centro Virtual de Atendimento – e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico .
A Dabim poderá ser retificada até o dia 16 de dezembro de 2024.
Se a retificação implicar em aumento do imposto, a diferença deve ser paga até a mesma data.
Se a retificação reduzir o imposto devido e pago, o contribuinte deve solicitar a restituição à Receita Federal.
Alienação Antes de 15 Anos da Atualização
Se o imóvel for alienado antes de 15 anos após a atualização, o ganho de capital por ocasião da alienação será calculado mediante a aplicação da seguinte fórmula:
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
Sendo que:
- GK = ganho de capital
- CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
- DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
- % = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda:
- 0%, caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;
- 8%, caso a alienação ocorra após 36 meses e até 48 meses da atualização;
- 16%, caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;
- 24%, caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;
- 32%, caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;
- 40%, caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;
- 48%, caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;
- 56%, caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;
- 62%, caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;
- 70%, caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;
- 78%, caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;
- 86%, caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;
- 94%, caso a alienação ocorra após 168 meses e até meses da atualização;
- 100%, caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização.
Na alienação de imóvel atualizado a valor de mercado, poderão ser aplicados os percentuais ou os fatores de redução correspondentes às parcelas do ganho de capital dos custos CAA e DTA, com as observações prescritas no § 1º do artigo 12 da IN RFB 2.222/2024.
Exemplo:
Considerando os dados do exemplo anterior, a empresa fez a atualização do valor do imóvel mas decidiu vende-lo 2 meses depois, pelo valor de mercado.
Aplicando a fórmula, temos a seguinte consequência por ocasião da venda:
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
GK = R$ 800.000,00 – [R$ 300.000,00 + (R$ 500.000,00 x 0%)]
GK = R$ 800,000,00 – R$ 300,000,00 = R$ 500.000,00
No caso de empresas tributadas pelo lucro real, presumido ou arbitrado, o ganho de capital, no valor de R$ 500.000,00, integrará as bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, no período de apuração mensal, trimestral ou anual da alienação, sofrendo a seguinte incidência tributária:
IRPJ: 15% x R$ 500.000,00 = R$ 75.000,00
CSLL: 9% X R$ 500.000,00 = R$ 45.000,00
No caso de empresas optantes pelo SIMPLES NACIONAL, não será devida a CSLL sobre o ganho de capital por falta de previsão legal. No entanto, empresa optante pelo SIMPLES NACIONAL, assim como a pessoa
física alienante, deverá pagar o Imposto de Renda à alíquota de 15%, uma vez que o ganho é inferior a R$ 5 milhões.
Ou seja, a empresa do exemplo pagou R$ 50.000,00 de IRPJ e de CSLL na atualização do valor do imóvel a preço de mercado.
Ao vender o imóvel antes do prazo, foi obrigada a pagar novamente os tributos sobre o ganho total.
Como não há previsão legal para dedução do tributo pago, a atualização a valor de mercado não trouxe nenhuma vantagem para a empresa que optou pelo benefício da Lei 14.973/2024.
E na hipótese de a empresa manter o imóvel e vende-lo somente após 15 anos?
Antes da resposta, será necessário saber qual será o valor de mercado desse imóvel daqui há 15 anos.
Se o valor de mercado de 2024 permanecer em R$ 800.000,00 após 15 anos, a empresa será beneficiada, pois o custo tributário, que seria de 24% (15% + 9%), foi reduzido para 10%.
Isso indica que a atualização pode ser vantajosa para os contribuintes que pretendem manter o imóvel com pouco potencial de valorização em longo prazo.
E se, na venda desse imóvel após 15 anos da atualização, o valor de mercado for superior, a vantagem permanecerá?
Embora a lei tenha falhado em esclarecer esse ponto, não é difícil imaginar que, por ocasião da alienação, serão cobrados os tributos sobre a diferença entre o preço de venda e o valor de mercado em 2024, como sugere o § 2º do artigo 12 da IN 2.222/2024.
Nesse caso, o contribuinte ainda pode ter certa vantagem pois parte do ganho foi tributado a alíquotas reduzidas em 2024.
E se, daqui há 15 anos, o valor de mercado for inferior a R$ 800.000,00?
Nesse caso, o contribuinte pagou tributo sem ser devido, sem nenhuma chance de restituição, uma vez que esta prescreve em 5 anos.
Atualizar ou não atualizar? Eis a questão!
