Atualmente, os imóveis podem ser tributados pelos seguintes tributos:
- Na alienação ou cessão:
- Imposto de Renda sobre o ganho;
- Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos – ITBI, na venda;
- Imposto sobre Transmissão ou Doações – ITDC, na doação ou transmissão causa mortis;
- Na locação ou arrendamento:
- Imposto de Renda mensal ou anual;
- Na posse ou propriedade, com cobrança anual:
- Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana – IPTU;
- Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR.
A partir de 2027, entram novos tributos em cena, que serão cobrados na locação, venda, arrendamento e cessão de imóveis:
- Imposto sobre Bens e Serviços – IBS;
- Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS.
Não há dúvidas de que tantos tributos impacta as relações comerciais e desestimula a propriedade privada.
No entanto, como entender a cobrança de tributos sobre operações gratuitas, como o empréstimo de um imóvel para parentes ou amigos, sem cobrança de aluguel?
Esse tema não é novo, mas tem gerado polêmicas a partir da Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, que mudará todo o cenário tributário brasileiro.
Os novos tributos poderão incidir sobre aluguéis fictícios como já ocorre atualmente com o Imposto de Renda.
IRPF na Cessão Gratuita de Imóvel
Segundo o inciso VI do artigo 23 da Lei 4.506, de 30 de novembro de 1964, será classificado como rendimento de aluguel o valor locativo do prédio urbano construído, quando cedido seu uso gratuitamente.
A lei não estabeleceu o conceito de valor locativo, mas o Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto 9.580, de 22 de novembro de 2018, dispõe que, no caso de imóvel cedido gratuitamente, o locatário deve oferecer à tributação valor equivalente a 10% do:
- Valor venal do imóvel cedido; ou
- Valor constante da guia do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU do ano correspondente.
Exemplo:
Valor venal: R$ 500.000,00
Valor locativo tributável: 10% X R$ 500.000,00 = R$ 50.000,00
Tributação na Declaração IRPF
A tributação do valor locativo, na locação não onerosa de bens imóveis, ocorre na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda das pessoas físicas e dispensa o recolhimento mensal do imposto (Carnê Leão).
Do valor tributável podem ser subtraídas as seguintes despesas, quando o ônus for do proprietário:
a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d) despesas de condomínio.
Esse tratamento é confirmado no artigo 76 da Instrução Normativa 1.500, de 29 de outubro de 2014, e na questão 217 do “Perguntas e Respostas de 2024”, emitidos pela Receita Federal.
Isenção do Imposto de Renda – Pessoas Físicas
O inciso III do artigo 6º da Lei 7713, de 22 de dezembro de 1988, somente isenta do Imposto de Renda o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau (pais e filhos).
Incidência do IBS e da CBS
O IBS e a CBS incidirão sobre operações onerosas com bens e serviços, incluindo a compra e venda, troca, permuta, doação, locação e arrendamento de imóveis, sem prejuízo do ITBI, ITCD, IPTU e do IRPF.
O IBS e a CBS também incidirão sobre o fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços, hipótese que pode incluir o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente para moradia de terceiros. Alías, está lá no parágrafo quarto do artigo 12 da LC 214/2025:
§ 4º A base de cálculo corresponderá ao valor de mercado dos bens ou serviços, entendido como o valor praticado em operações comparáveis entre partes não relacionadas, nas seguintes hipóteses:
I – falta do valor da operação;
II – operação sem valor determinado;
III – valor da operação não representado em dinheiro; e
O IBS e a CBS substituirão o ICMS, o ISS, o PIS e a COFINS, que não incidem sobre o aluguel de imóvel recebido por pessoas físicas. Então, ao contrário do que esclarece o Governo Federal, na notícia CIB não impacta em impostos, aluguéis e nem sobre moradia de filhos ou heranças, as pessoas físicas locadoras serão sim impactadas com o IBS e a CBS.
O IBS e a CBS começam a ser cobrados a partir de 2026, mas os reflexos para as pessoas físicas, proprietárias dos imóveis, serão sentidos a partir de 2027 por conta da compensação prevista no artigo 348 da Lei Complementar 214/2025.
No entanto, somente serão contribuintes do IBS e da CBS no regime regular, as pessoas físicas que:
- No ano anterior: receberam receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel acima de R$ 240.000,00 (valor atualizado mensalmente pelo IPCA) em mais de 3 bens imóveis distintos;
- No ano em curso: receberem receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento em valor acima de R$ 48.000,00 (20% de R$ 240.000,00).
As pessoas físicas locadoras que não estiverem enquadradas nesses parâmetros não terão IBS e CBS a pagar.
Os contribuintes terão direito à redução nas alíquotas do IBS e da CBS aos seguintes percentuais:
- 70%: locação e arrendamento de imóveis;
- 80%: locação de imóveis localizados em zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 anos, a contar do habite-se.
Também está previsto um redutor social, no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite da base de cálculo, sobre o valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial. Esse redutor será diminuído da base de cálculo para fins de cálculo do IBS e da CBS.
Regime de Não Cumulatividade
O § 7º do artigo 252 da Lei Complementar 123/2025 estabelece a aplicação do § 4º do art. 57 às operações de alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel de propriedade de pessoa física sujeita ao regime regular do IBS e da CBS, que não estejam relacionadas ao desenvolvimento de sua atividade econômica.
Ou seja, os imóveis não relacionados à atividade econômica da pessoa física serão considerados de uso e consumo pessoal.
Isso significa que, o valor do aluguel pago a pessoa física que não desenvolve a atividade econômica de locação de imoveis não dará direito a crédito do IBS e da CBS ao locatário.
Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB
De acordo com o § 4º do artigo 12 da Lei Complementar 214/2025, na falta de valor ou na operação sem valor determinado, como é o caso do uso de imóvel cedido gratuitamente, a base de cálculo do IBS e da CBS corresponderá ao valor de mercado.
Para determinar o valor de mercado, a Lei Complementar 214/2025 exige o registro de imóveis no Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB, instituído pelo Decreto 11.208, de 26 de setembro de 2022.
O CIB integra o Sinter- Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais e constitui uma base de dados nacional de imóveis, urbanos e rurais, a partir de informações fornecidas por cartórios notariais e de registro, à Receita Federal.
Apelidado de “CPF dos Imóveis”, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, confirmado pela Receita Federal através da Instrução Normativa 2.275, de 15 de agosto de 2025, permitirá à administração pública estimar o valor de mercado dos bens imóveis, e será utilizado como meio de prova para arbitramento do valor da operação de compra e venda, locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Dessa forma, pode até ser verdade que a Receita Federal não cobrará tributos de adultos que moram com os pais a partir de 2026.
Mas, o fato é que a administração tributária já tem os mecanismos para identificar e cobrar tributos sobre alugueis fictícios de imóveis cedidos gratuitamente.
Como será feita a cobrança do IBS e da CBS é que depende de regulamentação.
